Diario della crisi, Parte 3 – La più grande bolla immobiliare della storia

Immagino che chi non è interessato all’argomento ha già abbandonato la lettura da un pezzo. Per chi invece continua a leggere voglio provare a spiegare come siamo arrivati fino a questo punto, e cosa sta succedendo in questi giorni convulsi.
Nonostante la crisi attuale stia sconvolgendo l’alta finanza e i piani alti di Wall Street, la sua origine è molto più terrena. E’ nel mercato immobiliare. In Florida. In California. Nel resto degli Stati Uniti. Negli ultimi anni, più o meno dall’inizio del secolo nuovo, i prezzi delle case negli Stati Uniti hanno subito un incremento senza precedenti. Robert Shiller ha dichiarato che quello avvenuto tra il 2000 e la metà del 2005 negli Stati Uniti è stata la più grande bolla immobiliare nella storia. Quando si parla di bolla si tende ad indicare che i prezzi sono saliti continuamente per un periodo prolungato, fino a raggiungere un livello che non ha alcun legame con i cambiamenti avvenuti nel frattempo nell’economia reale. Secondo una logica economica i prezzi delle case potrebbero continuare a salire all’infinito solo se la popolazione che risiede sullo stesso territorio continuasse ad aumentare (senza che i prezzi di costruzione diminuiscano). Ma questo non era il caso degli Stati Uniti. I prezzi continuavano a salire unicamente perché famiglie americane investivano nel mattone aspettandosi di poter rivendere la loro casa a un prezzo maggiore. Metà della crescita dell’intera economia americana nella prima metà del 2005 – il picco della bolla – era legato al mercato immobiliare o all’industria delle costruzioni o acquisti legati alla casa.
A cosa si deve questo prolungato aumento dei prezzi delle case? Sono ormai in molti ad addossare la responsabilità ad Alan Greenspan, che era in quegli anni a capo della Federal Reserve (la banca centrale americana). Greenspan è stato considerato fino allo scoppio della crisi una figura mitica, quasi intoccabile, l’artefice dietro anni di crescita economica e prosperità negli Stati Uniti. La sua aurea magica è ora compromessa. Quale è la sua colpa? Quella di aver tenuto i tassi di interesse troppo bassi troppo a lungo. Dall’11 Settembre 2001, negli Stati Uniti i tassi d’interesse sono rimasti particolarmente bassi. Questo vuol dire che il denaro costava poco. In altre parole, era possibile ottenere un prestito, così come un mutuo da una banca pagando interessi limitati. Bolle immobiliari simili sono emerse contemporaneamente in altri paesi, in Inghilterra, in Spagna, in Irlanda… Essendo i tassi di interesse così bassi, è diventato molto conveniente ottenere un mutuo per comprare una casa. In anni in cui la borsa si stava riprendendo da un’altra bolla speculative, quella dei titoli legati alle nuove tecnologie scoppiata nel 2001 (dot-com bubble), la casa è diventata una forma di investimento attraente, visto il continuo aumento dei prezzi e il basso costo dei mutui. Il livello di indebitamento delle famiglie americane è schizzato alle stelle, raggiungendo nel 2007 una cifra pari al 100% del prodotto interno lordo (cioè tutta la ricchezza prodotta in un anno nel paese), mentre nel 1980 era solo al 50%. Molte famiglie hanno usato la propria casa come un bancomat, rifinanziando i propri mutui con un nuovo mutuo di valore più alto con cui estinguevano il precedente, e parte dei soldi venivano dedicati ad altre spese, una macchina, l’università per i figli. Ma una parte notevole delle nuove case erano in tra le comunità afro-americane o i Latinos. Negli strati più poveri della popolazione. In questi anni il credito è diventato accessibile a strati più ampi della popolazione, e ceti bassi hanno potuto fare il loro ingresso nella “homeowner society”, e comprare la casa che non avevano potuto permettersi in passato. Visto la abbondanza di credito, le garanzie richieste sono diventate più basso. Un “subprime mortgage” è appunto un tipo di mutuo garantito a persone che non potrebbero ottenere un mutuo normale in quanto non possono offrire garanzie sufficienti. Un estremo in questa famiglia di mutui-facili erano i cosiddetti mutui NINJA, dove questo acronimo sta per “No Income No Job or Asset”. Per accedere a questo tipo di mutui non erano richieste garanzie come un lavoro o una fonte di reddito. Se il valore della casa era destinato a continuare a salire, ripagare il mutuo non sarebbe stato un problema. Alcune banche sono arrivati a concedere mutui pari al 125% del valore della casa. Una di queste era Northern Rock, la prima banca a subire un assalto ai propri sportelli per ritirare i depositi in Gran Bretagna dal 1866. Northern Rock è stata ora nazionalizzata dal governo inglese.
Invece nel 2005 la bolla è scoppiata. L’incantesimo si è spezzato e i prezzi delle case sono cominciati a scendere. Per la prima volta nella storia americana, i prezzi immobiliari sono scesi in tutto il paese, e non solo in uno stato. Man mano che il valore della casa crollava, le famiglie che si erano indebitate non trovavano più conveniente pagare un mutuo di un valore superiore a quello dell’immobile, e interrompevano i pagamenti. Una quantità crescente di mutui nel 2006 e 2007 è diventato carta straccia, e molti istituti creditizi che originavano questi mutui sono entrati in crisi. Questa è l’origine della crisi. Una crisi del mattone. Però la crisi che Bush sta cercando disperatamente di affrontare riguarda le alte sfere della finanza, nomi storici come Lehman Brothers e Goldman Sachs che muovono migliaia di miliardi nei mercati più avanzati, non istituti creditizi locali che finanziano mutui a famiglie di colore nella periferia di Chicago. Come è possibile che una bolla immobiliare abbia cambiato la geografia di Wall Street e originato una crisi con conseguenze mondiali?